十年的房地产调控基本以“空调”结局。下一步调控该如何调呢？《中国企业报》记者为此专访了北京科技大学管理学院教授赵晓。

　　房地产调控不能总是扔靴子

　　《中国企业报》：近期，随着“新国五条”及其相关细则的出台，新一轮楼市调控加码的“靴子”又咣当一声落地了。以往的调控一次次沦为“空调”，这次的调控会有好的表现吗？严征二手房交易个人所得税到底会抑制房价呢，还是会助涨房价呢？

　　赵晓：从2002年至今，我国房地产调控历史正好已过十年。房价上涨，调控措施出台，再上涨，再调控……惯性的思维和逻辑的循环好像永无止境，而房地产调控实际效果却一直差强人意，其背后的重要原因就是我们的调控政策总是习惯于充当临时的救火队员。从根本上说，房地产调控的着眼点是引导民众的合理住房需求，并在此基础上保民生，然后才是促进经济的健康稳定增长。而在现实中，中国房地产调控的主导目标往往被异化为保增长，因为我们到目前为止始终没有告别经济增长型政府的特点，经济增长目标其实经常被内定于房地产调控目标之上。

　　虽然从2005年3月开始，政府就提出要“高度重视稳定住房价格”，并“将稳定房价提高到政治高度”，但是十年的调控历史已经显示了一个清晰的调控脉络，那就是：CPI走高，经济过热，调控政策就加码，而一旦经济下滑，“保增长”就跑到了“稳房价”的前面，调控措施就成了摆设。最典型的就是2008年，上半年还在调控房价过快上涨，下半年就变成了“救房市”以“救经济”。2011年和2012年初各地在放松调控上私下搞小动作，其背景也与经济下滑有关，其目的亦是保增长。说到底，政府其实一直把房地产调控当做短期的相机抉择的经济调控手段，而不是一项长期的制度性经济和社会政策。

　　楼下太吵，就扔只“靴子”并叫喊一声“别吵啦！”过段时间再吵，再扔只“靴子”。而一旦大家长时间真的安静下来，你还老不习惯，甚至悄悄跑到楼下去把“靴子”再捡回来。如此反复，时间一长，大家就习惯了，即使再扔“靴子”，大家也不再害怕。如此一来，房地产调控的效果自然就大打折扣。

　　未来房地产市场的趋势判断

　　《中国企业报》：在新型城镇化战略下，楼市的红利肯定还有，但疯狂饕餮的可能性估计不再有了。您预计房地产市场的格局下一步会是怎么样的呢？

　　赵晓：调整心态，回归理性，是根本。

　　房地产市场格局将逐步由“卖方市场”转向为“买方市场”。　中国未来几年房地产需求仍将持续上升，但供不应求的局面可能已经过去。我们估计，未来10年，年均住宅“刚需”也就大约在2.5亿平方米，假设刚需在全部新房成交中占比35%，则可以推算出全国每年的商品住宅销售面积至多7亿-8亿平方米。这样的销售量即便与2011年的销量相比，降幅也达5%-20%。如果进一步考虑中国的人口老龄化趋势以及“土地财政”对房价合理回调的阻滞从而导致的刚需减少，房地产需求可能会持续减弱。

　　从紧的房地产调控措施将会持续。房地产市场在过去十年突飞猛进，但房价暴涨、十年调控无果、房地产收益分配的不平衡等问题也引发了社会的普遍质疑。“新型城镇化”也正是在此背景下应运而生。“坚持房地产调控不动摇”，　2012年中央经济工作会议的一句话足以印证我们事先的猜测：在市场化调控框架还未建立之前，限购限贷等行政化调控手段将会一直持续。

　　住宅市场将从“商品时代”转为“产品时代”。　过去房地产市场基本上是“开发商拿地就赚钱，购房人买房就赚钱，地方政府卖地就赚钱”，但未来这种所有参与者都赚钱的时代将一去不复返。未来房地产自身的行业细分将越来越细，住宅市场、写字楼市场、商业市场的各自属性会越来越明确。未来趋势是，住宅房地产不可能完全摆脱商品属性，但无疑会日益回归其产品属性。对于刚需客户，“低总价、交通便捷、配套好”是其核心诉求；对于改善型客户，精装提升品质、优化户型结构更加重要。