巴克莱资本创造的“克强经济学”目前已经成为上半年中国经济十大热词之一！不搞刺激计划、去杠杆化、结构性改革三大核心内容已被各大媒体多方解读。应该说，虽然刚刚公布的二季度经济数据显示经济增速正在进一步放缓，但坚持稳增长、调结构、促转型已成为各方共识。“钱荒”事件后“央妈”变“后妈”可以看做是中央对经济转型的一次决心宣示。

　　然而，房地产升温的势头却愈发明显！土地市场火热、地王频频重现的消息不绝于耳。中原地产研究中心统计数据显示，今年前5个月，京沪广深四个一线城市合计土地出让金收入高达1411.8亿元，接近2012年全年的规模，同比涨幅达350%，主要的13个一二线城市合计土地出让金高达3084.62亿元，同比上涨126%。今年二季度中国100个重点监测城市住宅用地楼面地价为每平方米1863元，涨幅为27.6%，创5年同期新高。从4月份以来，房企拿地热情高涨，多城土地交易价格被刷新，“地王”频频现身，连一向远离“地王”的万科也因为半个月造了三个地王引来任志强炮轰。地价走高必然引起房价上涨！中国房地产指数系统今天公布的数据显示，中国100个大中城市5月份房价同比上涨6.9%，6月份房价同比上涨了7.4%。

　　楼市调控再次成空调。而这距离“新国五条”的实施还不到四个月。为此，国家统计局发言人本周表示，房地产市场仍需调控。《人民日报》前天则发文炮轰当前楼市调控不足。更有人大呼：“中国楼市已经到了最危险的时刻”。

　　笔者认为，新一轮的地价、房价升温主要有三大原因：

　　一是买地的变多了！上半年楼市交易回暖，销售回款迅速，加上信托等融资渠道的存在，使得开发商的资金链得以修复，处于“有钱缺地”的状态。据媒体报道，在过去的半个月内，上半年销售额前三位的房企三巨头中海、万科、绿地光在上海就砸下145亿元抢地。

　　二是卖地的也多了！在经济下行财政收入增幅放缓而地方债务沉重的背景下，地方政府卖地的冲动显然会更加强烈。统计数据显示，今年前6个月全国306个城市共交易土地15493宗，土地出让金高达11305亿元，同比上涨60%。

　　三是房价上涨预期在上升！于是开发商存储土地的意愿会增强，被压抑的消费和投资的刚性需求也必然释放。预期增强有多方面的因素，有对新型城镇化的误读，有对中央“稳增长、保下限”表述的错误理解。煤炭、水泥等周期性行业的股价上周出现一日行情就是市场最直接的反应。甚至连　“空军司令”谢国忠也罕见的开始看多，他认为楼市将在明年初出现回暖局面。

　　从1993年的控制房地产投资规模到如今实施的限购、限价政策，楼市调控的必要性已经不需要再过多重复了。房价飙涨吹大了中国经济的泡沫、造成了实体经济的空心化、恶化了收入分配状况。但遗憾的是，中央政府每一次遏制房价过快上涨的努力都无功而返。过去的十年，城镇居民人均可支配收入增加了1.8倍，而房价缺涨了10倍多。2013年年初美国媒体发布的全球最贵房产榜单显示，以北京、上海为代表的中国“个人房价收入比”为133.72，位居77国中的第4位。

　　中国的房价泡沫从何而来？

　　相关的分析有很多，有的说到了点子上，比如供需失衡论以及土地财政论。对前者的分析需要一分为二，北上广和部份省会城市房价虽然高，但由于土地供应限制和需求过于旺盛，房地产市场呈现供远小于需的状况。真正危险的恰恰是三四线城市，由于供给过剩且价格高企，需求又严重不足(买房主体是当地的农民)，大量的房子建好根本没人来买，这正是鄂尔多斯能地区大量出现空城鬼城的真相。

　　至于土地财政对房价的影响，国土资源部2009年曾公布一个数据，地价只占房价的23%，言下之意地价推高房价的结论不成立。而新华社在今年4月份的一篇文章中引用了包括中国指数研究院副院长陈晟等专家的观点，认为就目前来看，地价占房价60%是比较客观的比例。值得一提的是，在房价和地价究竟谁推动了谁这个问题上，国土部和当时的建设部还曾有过激烈争论，这个类似于先有鸡还是先有蛋的问题容易让人困惑，但不管怎么说，房地产市场上一再上演的“面粉比面包贵”足以说明问题。

　　有的真伪难辨，比如丈母娘推高论。住建部专家顾云昌3年前因为抛出该观点而引来诸多争议和质疑，但这并不代表没有人认同。《经济学人》前两天刚刚发表的一篇文章就认为，中国婚姻“市场”的新娘竞争，或许有助于解释该国房地产市场为何价格高企的原因。男方为了能在婚姻大军中拥有较好位置，不得不购买房产。这样迫使其他男人花更多钱来买房。在一些男性人口远超过女性的城市或地区，房价是最高的。

　　有的则错把结果当原因，比如开发商暴利论和购房者投资投机论。论者的观点是开发商的为富不仁和大量的投资投机性购房是房价大涨的元凶。但该观点却有意无意地忽略了两个事实：一是根据经济学的常识，在一个供给充分、自由竞争的市场里不可能存在超额利润，二是投资投机的盛行事实上正是出于买房人对房价不断上涨的预期。

　　对亟需转型的中国经济来说，遵循　“克强经济学”虽然会带来剧烈阵痛，但却是能刮毒疗伤的对症良药。笔者认为，正如同新一届政府提出的要将以土地为目标的旧城镇化转变为以人为本的新型城镇化转型一样，房地产调控也需要在“克强经济学”框架里寻找新思路，我们姑且称之为新房地产调控。

　　首先是不再实施任何方式的房地产刺激政策。

　　之前的房地产调控之所以屡屡失效甚至功亏一篑，一个很重要的原因就是相关政策经常在调控和保增长之间摇摆不定。房价泡沫大了就出政策挤压，可一旦因为内部因素或外部危机使得经济增速变缓，政府又马上掉头救市。最典型的是2006年5月17日推出“国六条”开始楼市调控，2007年调控加码，推出包括连续加息和提高房贷及二次置业首付比例等。结果2008年爆发了全球金融危机，于是从2008年9月16日开始，政府又掉头救市，包括下调“两率”、发购房补贴、降低住房交易税率和首付比率直至下调利率和存准率等等。规格越来越高、力度越来越大。2009年房价大涨了25.1%，涨幅达9年来最大。于是，2009年年底国务院又推出“国五条”，开始新一轮的调控……

　　归纳来看，政府的刺激政策主要在消费需求和投资需求上做文章，前者包括下调购房契税、减免转让环节营业税及取消城市房地产税、降低首付比例和推出房贷优惠利率等等，后者则包括加大对在建商品房项目的信贷支持和降低房地产项目资本金比例等。

　　无论是政府还是市场都必须认识到，和一直以来习惯靠信贷放水来刺激经济增长一样，以吹大房地产泡沫来保增长同样是一种饮鸩止渴的行为。

　　其次是房地产领域也需要去杠杆化。

　　笔者认为，房地产领域的去杠杆化应该包含两个层面。一是宏观上要摒弃以房地产业拉动中国经济增长的思维；二是要微观上要规范和治理房地产开发投资中的高杠杆化行为。

　　房地产业具有相关产业链较长、带动经济增长效果较明显的特点，优势主要体现为投资规模大、拉动GDP速度快、带来的经济利益多、彰显政绩效果明显等等。但以房地产业作为支柱产业却弊大于利。一方面，房地产的畸形繁荣吹大了资产泡沫，导致了实体经济空心化，严重阻碍了产业升级。更严重的是，房地产化的中国经济面临着极大的系统性风险，一旦泡沫破灭将带来可怕的后果，这一点上当年日本经济的崩盘可作为前车之鉴；另一方面，经济良性运行不应该依靠政府的短期行为，房地产热了就打、冷了就救，调控和救市的交替操作把中国经济拖入了一个恶性循环的怪圈。

　　由于房地产业普遍实行预售制，开发投资中的“高杠杆化”已是不争事实。在房地产开发是否存在暴利的问题上也有过激烈争论。任志强的观点是，2004年全国经济普查报告中房地产行业的利润率仅为6.7%，在全国普查的16个行业中销售利润率排在第7位，仅为中游水平。但这种算法显然忽略了房地产开发投资的高杠杆率，北京中坤投资集团董事长黄怒波曾经说，一个20亿元的项目，自有资金有5亿元就行了，其他可以通过预售来解决。如果以自有资金计算，一个项目的利润率可能高达100%到200%(注：此处的暴利并不构成对房价的直接影响)。空手套白狼的融资模式不但催生放大了开发、投资和需求规模，形成独热的畸形经济结构，而且一旦泡沫大规模破灭，债务危机很可能会引发全面的金融危机。美国的次贷危机可以让我们清楚看到其中包含的巨大风险。

　　最后是房地产调控亟待推行标本兼治的结构性改革。

　　扬汤止沸、治标不治本是到目前为止房地产调控屡遭诟病的另一个主要原因。从提高首付比率、房贷利率到直接限价、限购，每一次调控的思路都是试图抑制需求。这一调控思路的最大弊端在于，一方面，因为上涨的预期一直没变，而需求只是被暂时抑制住了，一段时间后必然会释放出来，而且前期压的越狠后期释放的力量越大；另一方面，因为供给实实在在地减少了，所以进一步加剧了供需的失衡，这也是每次调控过后房价都会出现报复性上涨的根本原因。

　　因此，新房地产调控必须在结构性改革上发力。笔者认为主要在以下几个方面：

　　首当其冲的当属土地财政改革。一方面，卖地来钱多而快，而且可以透支未来几十年的收入；另一方面，如果地方政府想以加大基础设施投资来拉动GDP，土地无疑是地方融资平台最好的抵押物。最新数据显示，2012年84个重点城市土地质押177015宗，土地抵押总面积为34.9万公顷，涉及总金额达5.95万亿元。其中，五大国有商业银行作为土地抵押放贷主体的放贷金额占总金额的45%，约为2.5万亿元。从这个层面上来说，地方政府事实上已经成为了一家经营土地且追求经济利益最大化的公司。房价涨得越高，卖地收入就越多，政府主导投资的能力就越强，摊大饼式的城镇化推进就越快，从而周边的房价也就越高，最终政府的钱袋子变鼓了，官员的政绩也有了，可谓皆大欢喜。这是一个能够互相促进和加强的畸形链条，也是地方政府始终在房地产调控上态度暧昧、表里不一的真正原因。决策层必须意识到，只要地方政府对土地财政的依赖一日不改，房地产调控注定是空谈。

　　有学者提出，剥离地方政府的土地经营权是一个釜底抽薪的办法，代之以一个专门的国有企业来经营土地。但笔者认为效果存疑。原因很简单，为了追求经济利益，经营土地的国企和地方政府必然会结成利益共同体。一个比较能说明问题的例子是：当初中央规定地方政府不能从银行贷款以避免呆坏账变得日益庞大，结果地方政府纷纷成立融资平台，如今约13万亿的地方债务中大部分还是银行贷款。笔者认为，一方面需要改革分税制给予地方稳定的财源，使得地方政府财权、事权相匹配；但更为重要的一项改革是建立更先进更科学的的政绩考核体系，从而改变地方政府普遍存在的责权利错位现状。

　　其次是必须改革以行政级别作为城市定位的标准。北上广的房价之所以这么高完全是旧城镇化模式的产物，即一个城市行政级别越高，其获取资源的能力就越强，人口集聚的效应也就越大。对房价的一个很简单的解释是在这些超级大城市里，房子供给是有限的而购房的需求是无限的。抛开其引发的种种大城市病不谈，该模式最大的问题是限制了小城市的发展，这与新型城镇化接下来的要打造城市群的理念显然完全不相兼容。

　　最后也是非常关键的一点是，新房地产调控必须彻底转变此前既压制需求又抑制供给的调控思路。在利用税收手段管理过度投机需求的同时应该有效增加供给。主要包含三个方面：

　　一是增加包括廉租房、公租房在内的保障房供给。

　　二是改革土地制度。推进农村集体土地所有权确权，允许入市流通，并最终实现农村集体土地与城镇国有土地同权、同价，这也是新型城镇化的突破的关键。

　　三是增加普通商品房的有效供给。一方面要增加土地供应量，前提是取消政府对一级市场的垄断。商品房的供求说到底还是受土地的供求关系决定的，一二线城市的土地稀缺性构成了房价高企的现实基础。另一方面是取消目前针对房企融资的种种限制。既然堵不住不如放开后严格规范。房企融资除了信贷外还有信托、债券、房地产基金等多种渠道。据统计，“影子银行”三分之一的资金正是流入了房地产业。限制的结果是既加剧了“影子银行”的风险，也因为融资成本上升而进一步推高了房价。