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胡峰:房地产调控的逻辑
2013-08-30 09:18:24 来源:本站原创 作者:chenguang 阅读次数:1929

  多年来的房地产调控的主基调就是抑制需求,无论是限购、限贷、利率上浮以及各种房地产税,目的都是为了抑制购房需求。经济学法则是供给不变需求下降,价格就会降下来。寄希望于通过打压需求端来降房价,这就是过去十多年房地产调控的逻辑。然而,这是黑板经济学,以此解决现实问题,不碰一鼻子灰才怪。现实是什么呢?现实是没有不变的供给,供给是会随着需求的变化而变化的。当预期需求下降时,供给会下降得更快。价格会不跌反涨。举个例子,2012年在政策的高压下,住宅新开工面积下降11.2%,土地购置面积下降19.5%。这为2013年房价全面上涨埋下了伏笔。

  房地产的供给主要来自房地产商,商人是往前看的,商人对未来变化的敏感度要远远超出一般消费者。这意味着供给往往比需求看得更长远,会先于需求调整而调整。

  一定要铭记,抑制需求也就是抑制供给。抑制需求的结果是供给也下降了,供需都下降,说明市场规模在萎缩。这对投资于该市场的资本是不利的,一个前景黯淡的市场对资本是没有吸引力的。所以我们看到,不断加码的房地产调控没有把房价打下来,反倒是把房地产公司的股价彻底打下来了。当前,房地产上市公司股价普遍不到2007年高位的一半,许多甚至只有当时的一个零头。

  可以看到,房地产调控,受伤最深的是资本。资本是消费者的朋友,因为生产离不开资本,而没有生产就没有消费。所以,伤害资本的同时意味着在伤害消费者,这体现为消费者买房必须付出更大的代价。

  这是从大的经济学概念上去理解抑制需求的房地产调控政策的。有人会说,当前的房价之所以高,不是因为总量供给不足,而是因为房地产“分配”严重不均,有钱人持有太多的房产,导致大多数人买不起房。调控政策就是要让有钱人减少住房持有量,这样的话,市场上的住房供给就会增加,房价就可能降低。

  这个说法似是而非。首先,政策即使成功逼迫富人抛出存量房,增加供给,但是如前所述也减少了新房供给,一增一减,很难说总体上到底是增加了供给还是减少了供给。而且从增量上看,显然是减少了供给。

  其次,我们要仔细分析,到底是哪些存量房会抛出。存量房有两种情况,一种是空置,一种是出租。在开征房产税的情况下,哪种房子会先抛出呢?答案不言自明:肯定是空置房。因为空置房不产生任何收益,开征房产税后,房东得自掏腰包交税。出租房可以用租金抵付税金,新增税金甚至完全有可能转嫁给租方,房东并不会因因此增加多少负担。

  有人可能会说,空置房抛出来,这不挺好吗?这样就有人买去住了,降低了空置率。我们要仔细思考一下:这些房为什么会空置?房子之所以被空置,并不仅仅系于房东主观愿望,更大程度上是由客观情况决定的。稍微有生活经验的人都知道,越靠近城市核心地段的房子空置率越低,越是地段偏远的房子空置率越高。为什么?核心地段人口密集,房子容易出租;郊区人口少,房子难以出租。这意味着,房子空置与否,取决于地段而不取决于是谁拥有。我们经常听到城市保障房、经济适用房空置的报道,为什么?主要还是因为这些房子地段偏远,很多买了房子的人自己不去住,又租不出去。这种情况下,保障房仅仅是满足了低收入群体当房东的愿望,并不能真正改善低他们的住房条件。其实,房产税下空置房易手也是同样的道理。




 
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