多年来的房地产调控的主基调就是抑制需求，无论是限购、限贷、利率上浮以及各种房地产税，目的都是为了抑制购房需求。经济学法则是供给不变需求下降，价格就会降下来。寄希望于通过打压需求端来降房价，这就是过去十多年房地产调控的逻辑。然而，这是黑板经济学，以此解决现实问题，不碰一鼻子灰才怪。现实是什么呢？现实是没有不变的供给，供给是会随着需求的变化而变化的。当预期需求下降时，供给会下降得更快。价格会不跌反涨。举个例子，2012年在政策的高压下，住宅新开工面积下降11.2%，土地购置面积下降19.5%。这为2013年房价全面上涨埋下了伏笔。

　　房地产的供给主要来自房地产商，商人是往前看的，商人对未来变化的敏感度要远远超出一般消费者。这意味着供给往往比需求看得更长远，会先于需求调整而调整。

　　一定要铭记，抑制需求也就是抑制供给。抑制需求的结果是供给也下降了，供需都下降，说明市场规模在萎缩。这对投资于该市场的资本是不利的，一个前景黯淡的市场对资本是没有吸引力的。所以我们看到，不断加码的房地产调控没有把房价打下来，反倒是把房地产公司的股价彻底打下来了。当前，房地产上市公司股价普遍不到2007年高位的一半，许多甚至只有当时的一个零头。

　　可以看到，房地产调控，受伤最深的是资本。资本是消费者的朋友，因为生产离不开资本，而没有生产就没有消费。所以，伤害资本的同时意味着在伤害消费者，这体现为消费者买房必须付出更大的代价。

　　这是从大的经济学概念上去理解抑制需求的房地产调控政策的。有人会说，当前的房价之所以高，不是因为总量供给不足，而是因为房地产“分配”严重不均，有钱人持有太多的房产，导致大多数人买不起房。调控政策就是要让有钱人减少住房持有量，这样的话，市场上的住房供给就会增加，房价就可能降低。

　　这个说法似是而非。首先，政策即使成功逼迫富人抛出存量房，增加供给，但是如前所述也减少了新房供给，一增一减，很难说总体上到底是增加了供给还是减少了供给。而且从增量上看，显然是减少了供给。

　　其次，我们要仔细分析，到底是哪些存量房会抛出。存量房有两种情况，一种是空置，一种是出租。在开征房产税的情况下，哪种房子会先抛出呢？答案不言自明：肯定是空置房。因为空置房不产生任何收益，开征房产税后，房东得自掏腰包交税。出租房可以用租金抵付税金，新增税金甚至完全有可能转嫁给租方，房东并不会因因此增加多少负担。

　　有人可能会说，空置房抛出来，这不挺好吗？这样就有人买去住了，降低了空置率。我们要仔细思考一下：这些房为什么会空置？房子之所以被空置，并不仅仅系于房东主观愿望，更大程度上是由客观情况决定的。稍微有生活经验的人都知道，越靠近城市核心地段的房子空置率越低，越是地段偏远的房子空置率越高。为什么？核心地段人口密集，房子容易出租；郊区人口少，房子难以出租。这意味着，房子空置与否，取决于地段而不取决于是谁拥有。我们经常听到城市保障房、经济适用房空置的报道，为什么？主要还是因为这些房子地段偏远，很多买了房子的人自己不去住，又租不出去。这种情况下，保障房仅仅是满足了低收入群体当房东的愿望，并不能真正改善低他们的住房条件。其实，房产税下空置房易手也是同样的道理。