| 宋桂芳：能否从地价中破解房价成本之谜 |
2009-06-30 11:48:22 来源：燕赵都市报 作者:gosense 阅读次数：1001
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23日，国土部发布数据称地价只占了房价的一小部分，全国平均比例约为23%。国土部副部长鹿心社表示，地价是影响房价的重要因素之一，但不是决定因素，决定房价的根本因素是供求关系。
这一次土地成本调查适逢全国性土地房价双双大涨，既有防止通货膨胀之客观因素，也顺带着需要回应公众的质疑。房价这事的确让人揪心，低迷了，开发商没日子过，关联产业没法振兴；高企了，老百姓没房子住，处处是民生困境。
关于土地成本问题，今年全国“两会”期间，全国工商联向全国政协递交了一份名为《我国房价何以居高不下———房地产开发的总费用支出一半流向政府》的发言稿。该发言稿称，全国9城市“房地产企业的开发费用”的调查显示，在总费用支出中，流向政府的部分所占比例为49.42%。一语惊人，老百姓正为高房价烦着呢，终于有人说这是政府责任，当然就得抓住这“土地成本”不放。于是，各地方迫于舆论压力，也不时冒出清算土地成本的新闻，奈何权威性不高，没有公信。
现在，国土部给出了23%的数据，我们当然相信这个数据是审慎调查的结果———可是，有了这个数据又能如何？换言之，即便这个数据是33%，又能说明什么问题？至此，土地成本出来了，我们反倒无话可讲了，还有什么是值得追究的呢？说白了，老百姓要求公开土地成本，并不是在这个问题上掌握了什么科学先进的评估方法，而是对高房价有苦难言的最后一种渠道表达。
在房价构成上，利润是市场决定的，所谓供需决定价格，税收是基本恒定的，也没啥可说，只剩下地方政府那一头，它承担着公民居住权的责任，又收受着土地成本、各项费用，那么，似乎也只能看看这笔账单了———尽管我们承认都看不懂，看了也是白看。因此，这个“23%”在没有公布的时候，我们还能条分缕析，浮想联翩，一旦真的公布了，反而突然脑袋一片空白，恐怕连这个比率是高了还是低了都说不上什么。
其实，地价与房价本来就是鸡和蛋的关系，谁推高谁一时也未必能说清楚。地价是死的，房价是活的，开发商占着土地不动工，仅持有成本就不是一笔小数字，从静态的地价上寻找动态房价的逻辑，注定是刻舟求剑。在这个问题上，我们要弄懂两个基本问题：一是地方政府离不开土地收益，不少地方还是土地财政，如果地价收益真正惠及民生，则地价高低都合乎逻辑，香港的地价就高得很，百姓也不会有怨言。道理很简单，土地贵了，政府有钱了，民生才得以改善；二是公众在地价上的纠结其实不在于看得见的土地成本，更多的恐怕是土地上的灰色成本，屡屡惊现的土地窝案、只要是贪官落马就几乎都有“与开发商过往甚密”的共性等，这都说明房价上还有一些统计之外的成本客观存在———存在而无法摸清，这才是让人纠结的地方。
加上近期不断出现开发商雇大爷大妈当房托等新闻，房地产业一面蓬勃妖娆一面暗流汹涌，也着实让人愤懑。地价成本只是一个标志，它的意义在于表达了公众对地产领域的困惑与不满。只要真正让房价成本清白清爽起来，让房市公平公正起来，谁还会在乎面粉占面包的成本比例？
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