全新的2018年还有一个多星期就要到来，至年底，广州也再无新的商住用地推出拍卖。可以说，今年广州的土地出让大戏已经落下帷幕。在整个房地产市场都着力发展变革的一年，作为供应端，土地市场也有众多新事物出现。首先就是在土地出让过程中，前所未有地加入了竞自持和摇号的环节。另外，广州多宗“产城融合”大地块的出让也是今年土拍市场的一大特色。

　　据统计，今年广州共出让住宅土地26宗，总面积约237万平方米（含部分发展商自持面积）。而2016年出让的住宅土地总面积则约为264万平方米，同比减少约10%。总体而言，今年的土地出让在3月份和9月份比较集中，另外12月底，从化江埔地块以及增城13号线官湖车辆段及上盖地块，为全年的住宅土地出让共贡献了占地超过53万平方米的面积，占比不小。

　　出让加入“竞自持” 发展商将有更多方面考量

　　放眼全国热门城市，早在去年上海、北京已相继出现“竞自持”拍地模式。为防止地价过热，广州市国规委于4月在白云鱼苗场、黄埔长岭居YH-A4-3地块两宗地块出让中，首次使用“竞自持”模式出让，其后增城区荔城庆丰村A16159号地块同样采用该模式出让，上述3宗地块最终均以自持50%以上的比例出让。

　　广州中原研究发展部认为，对于房企而言，由于土地起拍价提高、保证金缴交比例提高、出让条件较以往更加复杂等因素影响，预计未来土地出让竞争将更加集中在部分实力雄厚，开发经验、资源丰富的房企上。在“租售并举”“多主体供应”的新市场环境下，诸如长租公寓、城中村托管、项目综合运营等新领域正受到业界重视，其盈利空间亦逐渐明朗；与此同时，过往一段时间房企“重金拿地”导致产品售价过高市场少人问津、盈利空间窄、风险大等问题暴露。广州中原研究发展部认为日后房企拿地态度将出现变化，单一依赖“拿地-开发-销售”的企业将越来越少，这一现象或有利于为土地市场“降温”。

　　而对于一二手楼市本身而言，自持虽然名义上降低了地价，但实际上可出售部分减少，房企整体拿地成本亦变相提高，市场“供不应求”的问题仍然待解决。

　　产城融合用地

　　或成未来供地新方向

　　今年以来“产城地”腾空出世，在本月的朱村用地之前最受瞩目的当属碧桂园以58亿拿下的思科智慧城用地。自此之后，黄埔科学城、增城新塘相继出让多宗带有产业引进性质的小宗用地。

　　本月增城朱村挂牌凤岗村两宗相连商住混合用地，据消息称地块将用于发展“科技特色小镇”。今年共成交了6宗“定向引资”商住地块，分别吸引了包括碧桂园、珠江实业(5.940,-0.05, -0.83%)、保利、新世界(10.080, -0.05, -0.49%)、丰乐集团等企业功能性总部落子，其中有4宗都位于增城，也可见增城区招商引资力度强劲。此外，还有已挂牌未出让的凤岗村两宗地块计划引入8K影视技术运营及相关产业，也位于增城区。同时，黄埔区也通过定向引资的方式出让多宗商服用地。

　　业界观点认为，近两年出台产业小镇的相关政策，如2016年起草的《关于加快特色小镇规划建设的实施意见》，今年1月份又提出“一核五基十镇”战略等。其中提及的产城融合区域，已经有土地出让包括思科智慧城、中新知识城、新塘“互联网+电商小镇”等，而未有土地出让的则有从化温泉镇、花都炭步等区域。同时，预计未来在金融城、广船片区、知识城、花都湖等区域，还将延续这一出让模式。未来产城融合用地的供应， 也有望进一步增加。

　　广州中原研究发展部认为，对于房企而言，“产城融合”带来的大量高素质人口流入将产生巨大的需求，无论办公物业，还是居住物业，将“盘活”整个产业新城的效率提高，同时有利于提高片区市场价值。

　　龙头房企拿地势头猛 “过江龙”实力不容小觑

　　土地资源进一步向大型龙头开发商集中，也是不争的事实。如保利地产(13.020, -0.01,-0.08%)今年在广州通过公开招拍挂获得土地的支出接近100亿元。特别是进入下半年以后，即鲸吞包括花都中轴线融资地块、增城长岗村A17048、从化江浦果场在内的4宗地块商业和住宅地块。同时，除了从公开的一级土地市场拿地外，一些外来的“过江龙”企业，如阳光城(7.410, -0.01, -0.13%)、福晟以及蓝光地产等，还通过合作开发、收购甚至是村企合作等方式进入广州市场。发展势头迅猛，一方面企业可以以更快的速度布局广州市场，另一方面，一些存量土地项目的开发也由此推动，更快进入市场。

　　今年成交产城融合商住地块一览表

　　地块 区域 出让时间 用地面积 成交总价 竞得者 相关要求

　　思科智慧城一期工程A地块 番禺 4月24日 26.5万平方米 57.5亿元 碧桂园 50%住宅出售给园区员工

　　南沙体育馆地块 南沙 7月28日 8.7万平方米 16.8亿元 珠江实业 引进文化体育产业企业总部

　　荔城街金星村地块 增城 7月31日 1.9万平方米 13.3亿元 碧桂园 引进建筑行业甲级资质设计公司华南区域总部

　　长岗村地块1 增城 7月31日 4.3万平方米 25.3亿元 保利 引进具备独立结算功能金融产业全国总部、区域总部或功能性总部

　　长岗村地块2 10月19日 3.5万平方米 20.9亿元 新世界 引进独立了结算功能内地投资公司华南区域总部

　　塘美村地块 增城 10月24日 2.5万平方米 6.2亿元 丰乐集团 引进能源产业链总部