| 陈永昌：理性探讨小产权房开发 |
2009-11-02 15:58:25 来源：凤凰网财经 作者:dulei 阅读次数：870
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大、小产权房的区别，关键在于建房占地性质不同。大产权房的用地是全民国有土地，政府向开发商收取高价土地转让金，加在高房价上卖给消费者，这是政府土地财政的主要收入，也是大产权房价格高的主要原因。
小产权房占地是农村的集体土地。在农民的宅基地上开发小产权房，土地成本低导致小产权房的价格低。
我国关于小产权房的争论由来已久，最近呈现愈演愈烈之势。笔者认为争论的各方均代表各自的既得利益，表达自己不同的利益诉求。
第一方：各级政府。由于小产权房的建设和出售，影响了政府的土地财政收入，挑战了国土资源管理部门的权力，自然受到了严厉反对和多次制止。
第二方：城市房地产商。因小产权房售价较低，冲击了城市高价商品房的出售，直接影响房地产商的收入，自然也引起了他们的反对。
第三方：城市中低收入居民。因这几年城市商品房价格一直居高不下。城里的中低收入者在市内买不起高价商品房，只好到市郊买小产权房，解决了这部分人群的购房需求，改善了城市穷人的住房条件，自然受到他们的欢迎。
第四方：农村乡村委员会。小产权房的用地来自农民集体土地。现在很多大中城市郊区的农村，先从村民宅基地流转改革入手，集约化使用宅基地，腾出地面兴建多层或高层建筑。由于没有收取大额的土地转让金，导致小产权房的成本只有建筑费用和相应纳税款，售价都在2000—5000元不等，要比同类城市内的商品房价便宜40%左右。但利润都在每平方米800—1000元左右。由于小产权房的拉动，乡镇收入增加了，乡村产业发展了。不少乡村委员会都把兴建小产权房当做主导产业抓，小产权房屡禁不止，越建越多，真正的原动力就在于此！
第五方：郊区的农民。郊区开发小产权房，通过宅基地的棚户区改造，把住平房的农民也搬进了新楼房(约占1/4面积)，其余的3/4楼房拿出来向城里人出售。乡村增加收入的同时，也大幅度改善了村民的住房条件。小产权房为中心的乡村产业发展推动了城市化进程，加快了郊区农民向市民的身份转变。他们自然赞成小产权房建设。农民是中国的弱势群体，农民高兴的事，政府要给予支持。
以上五方在小产权房的争论中，前两方是权力和利益的受损者，自然强烈反对；后三方是利益受益者，自然拥护赞成。
专家认为，政府和民众都要善待小产权房。小产权房是农村宅基地的流转的改革产物，是乡村产业发展的成果，是新农村建设的重要载体，是消灭城乡差别，实现城乡一体化的必然过程。为此对这一新生事物要重在疏通而不在封杀。政府要给政策，规范管理，促进发展。中国的小产权房迟早迟晚都要从地下变成地上，正式落户，变成阳光工程。这期间要经过长时期的磨合和多方利益的博弈。
我们期盼这一天尽早到来。
深圳市在小产权房上取得了突破，实现了特区再特。北方落后地区要解放思想、抓住机遇、探讨小产权房开发，实现后发优势、赢得新的发展！
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