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杨红旭:明年房产调控有保有压
2009-12-16 15:23:23 来源:东方早报 作者:dulei 阅读次数:913


  昨天,有两条涉及房地产业的重要新闻。一条是,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,明确“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,其他住房消费政策继续实施”。另一条是,国家发展改革委主任张平表示“我国将完善住房消费和调控政策,增加中低价位和限价商品房的供应,抑制投机性购房”。
  这两条新闻具有内在的联系性和一致性。今年12月31日终止营业税政策优惠,是去年12月国务院办公厅出台的“131号文”中明确规定的。在此,不得不佩服该决策的预见性,投资投机需求很容易在这一优惠政策上“搭顺风车”,今年楼市迅速回暖、繁荣,此政功已成,理应退。“其他住房消费政策依旧”,体现了国家支持合理自住消费的政策不变。由此证明,年底房地产政策只是微调,近两个月恐慌性入市的购房者,对“多数优惠政策年终结束”的猜测过虑了。
  而国家发改委主任张平的说法,可就意味深长了。中央经济工作会议一结束,媒体铺天盖地都在报道其对房地产业的大利好。会议公报涉及房地产业的重点内容是:增加普通商品住房供给,支持居民自住和改善性购房需求;加大农村危房改造支持力度;加强中小城市和小城镇发展,放松落户限制。业界普遍关注的是中央对于房价的态度——既然没提这事儿,加之宏观经济政策依然是积极的财政政策和适度宽松的货币政策,于是,大家自然一致认为明年房地产政策面还会是“艳阳天”。
  张平主任的表态,极有可能是对房地产业盲目乐观情绪的一种校正,以消除或减少大家对中央经济工作会议在房地产政策方面的误解。他提到“抑制投机性购房”,这话想必大家并不陌生。11月底温家宝总理在上海视察时,同样有此表态。这反映出中央一直都在关注部分热点城市的高房价问题,之所以没有在中央经济工作会议公告中点明,估计是不想冲淡“保持宏观经济政策的连续性和稳定性”的大基调。
  那么,接下来真会打压房价吗?从时机上看,眼下房价依然还在上涨,但成交量已有所回落,11月部分城市成交量比10月增加,主要是因为购房人因忧虑“年终门”而恐慌性入市推动所致。12月至明年2月,都将是成交淡季,中央不太会在此期间推出打压房价的新政。况且,国务院按约终止营业税优惠,已暗含抑制投机之意。
  接下来,再分析张平主任提到的“增加中低价位和限价商品房的供应”。这句话非常有“冲击力”。中央经济工作会议中的提法是“增加普通商品住房供给”,而张平主任进一步具体化到“中低价位和限价房”。“中低价位房”近几年经常被提及,且往往与“中小套型”一块出现在某些文件中,属于普通住宅范畴中更贴近老百姓的产品。
  可这事有些尴尬。新公布的《2009年前三季度土地市场动态监测情况》显示,今年前三季度,全国住宅用地供应同比增加8.7%,但其中中低价位、中小套型普通商品房用地供应同比减少45.0%,占住宅用地供应量的14.9%,同比下降14.6个百分点。
  至于所谓的“增加限价商品房供应”,就更别提了。2006年“国十五条”中,原本规定是“限户型、限比例、限价格”,可打一开始,就没执行“限价格”,所以“三限制”就简化为“两限制”了。其后,广州、北京、成都等少数城市曾尝试推出过限价房,可存在诸多争议,且谈不上成功。实践证明,“限价房”这一非市场、非保障的住房产品,运作中矛盾丛生,2008年市场低迷时曾出现卖不出去的尴尬,并不适合大规模推广。
  老实说,增加普通住宅供应,话好说,事难做,要么地方政府不愿贱卖地,要么地产商不愿开发,要么中低收入群体不愿住在“荒凉”的郊区。上海今年推出15个大型居住区的做法,倒是值得各地借鉴。其中6个是保障性住房基地,9个是中低价普通商品房居住区,皆选址于邻近轨道交通的郊区,政府引导和鼓励地方国有企业主导开发和建设,并加强商业、教育、医疗、娱乐休闲等配套设施的投资建设。如此,则既实现了大规模供应,老百姓又乐意购买和居住。
  完善住房消费和调控政策,将是国家中长期都要做的“功课”。就明年而言,政策将“有保有压”,保的是合理的自住需求,压的是投机需求。开发商,不可盲目乐观;购房人,也别奢望房价大跌;地方政府,多为老百姓谋福祉才是正理。


 
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