| 中国房地产泡沫的应对之策 |
2010-01-27 09:01:15 来源：香港《亚洲周刊》 作者:dulei 阅读次数：975
|
|
|
自二零零九年二月以来，在全球量化宽松货币政策的推波助澜，加上中国积极财政政策与适度宽松货币政策的刺激下，大量热钱在实体经济吸收缓慢却在短期投机驱动下，冲进中国股市和房地产市场，致使股市出现剧烈反弹(幅度超过百分之八十)。
二零零九年底，房地产市场更是出现了全面大幅上扬的态势(平均涨幅超过百分之三十)，而一线发达城市如：北京、上海和深圳等房价涨幅近乎一倍。国内外有关研究机构和专家学者惊呼“中国房地产市场已出现严重泡沫”。
诚然，按一贯通行的国际评估标准，截止零九年底，中国“房价与收入比”(以城市平均收入而言)平均超过二十倍以上，上述发达城市则超过三十倍，大大高于国际公认的八至十三倍的合理、安全水平。
而另一重要指针“平均租金与房价比”(或称投资收益率)已处低于百分之三的高风险区域(通常低于百分之五为风险警示)，即购房投资租金收益，已追不上楼价升幅，显示投机过热。
同时，投资收益率已大幅低于银行按揭贷款利率(商业贷款和按揭利率平均高于百分之五)，也显示金融风险聚集上升。可见，现阶段中国的房地产价格确实存在泡沫，因为它已脱离国民经济和城镇居民平均收入增长的实际。
而令当局头痛的是，现实的需求结构确是国民刚性需求(近百分之七十)，在中国GDP近三十二年的持续高增长中(年均增长百分之九)和城市化发展进程中(城市化率仅百分之四十五)，得以不断累积，而大大高于软性投资需求(约百分之二十，主要为中产阶层保增值投资)和暴利投机需求(约百分之十，主要为房地产商和既得利益者)。这也成为中国房地产奸商囤地、捂盘做高楼价的基础和借口。在高楼价的封堵和抑制下，民间的刚性需求或真实需求难以有效释放，即真正有自用需求的普通百姓，在目前的高楼价面前，十五至二十年内根本买不起一套九十平米的商品房。这一现象已聚集较大的发展矛盾和问题。在这一背景下，中央近期纷纷祭出遏制楼市泡沫的猛招。
自零九年十月，中央公布“国四条”，调整二手房交易征税时间、购房首付比、土地出让净资比等措施，及上海适时出台落实楼市调控“国四条”有关细则后。近日，深圳市政府也颁布了将连续三个月整顿房地产市场，打击囤地捂盘等炒楼行为。此举预示全国遏制房地产泡沫的战幕已经拉开。
而效果如何，仍有待观察。笔者认为，中国的房地产泡沫已累积多时，主要为结构性泡沫，百分之三十的软性投资泡沫与暴利投机泡沫，掩盖压抑了百分之七十的真实需求，使得真实需求之购买力与现阶段市场平均楼价严重脱节。因此，“扬汤止沸，不如釜底抽薪”，只有准确解析高楼价背后的真实原因，才能制定有效的应对良策，从根子上解决问题。
造成中国高楼价的主要原因，分析有以下六个方面：
一是，刚性需求释放的市场预期与长期以来的GDP追逐导向。中国过去三十年刚性需求大量聚集，未来二十年亦始终存在。且GDP的总量与速度，长期成为经济增长的重要标志，而房地产基建及其带动的相关产业成为中国GDP的主要构成。
二是，财政分税体制的利益驱动。九十年代后，中央与地方财政实行分税体制。因此，在中央与地方税收结构调整与地方产业经济发展不平衡的经济模式下，房地产业，尤其是土地出让收入，成为地方政府阶段稳定和巨大的税收来源。在地方财政利益的驱动下，高地价，地王价，持续助推高楼价，导致泡沫形成。
其它的原因还包括：量化宽松政策、积极财政政策与适度宽松货币政策的信贷扩张过速，及短期投机分流；信贷扩张与金融利益的竞争驱动，导致金融系统性风险不断放大、累积；部分房地产奸商的暴利欲望驱动；政府土地资源严重错配，相关政策、机制搭配不平衡及监管弱化。
中央已采取了一系列治标遏锋之策，相信治本之策后续有来。而笔者认为，根据上述根子问题和借鉴新加坡、香港等成功城市的经验，应从以下几个方面分析策略，方显奇效。
首先，要加快完成中国产业结构调整升级与经济结构转型，由片面追求GDP的量，转为追求GDP的质。推动环保、节能、创新型产业，发展壮大内需市场，以坚实经济增长的底气和后劲。调节对房地产业的过度依赖。
第二，要深化财税体制改革，加强土地资源税和房地产交易税的改革、征管。并扩大财政转移支付的力度和范围，让更多的基层民生受惠，有助真正引导和激发内需市场，促进社会和谐。
另外，应适时调整、改革土地管理、供应和出让体制，以利土地资源配置的有效、平衡；要将土地出让收益与管理权高度集中，以利遏制地价涨风和平衡转移支付；要继续扩大经济适用房与廉租房的供应规模和范围，对其土地需求也应充分保障，并实行政府财政补贴；应不断完善和强化金融监管机制，全面加强金融业系统风险的控制；适时调整货币政策，收紧银根。
总之，只有配套施行，加强监管，中国房地产泡沫方能“药到病除”。
|
|
|
|
