| 金岩石：警惕房屋开发去城市化现象 |
2010-04-27 16:03:15 来源：《上海证券报》 作者:gosense 阅读次数：902
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某地巨资兴建的“新区”因门庭冷落而被称为“鬼城”，上海黄浦江边的汤臣一品也曾多年是空无一户，但在空置多年之后，汤臣一品开始引领浦江沿岸的豪宅价格暴涨，而某地的那座“鬼城”依旧在默默等待着“被发现”。房地产业的价值定律非常简单：第一是区位，第二是区位，第三还是区位！有专家重新定义了区位的标准：城市中心，稀缺水岸，交通枢纽。按照这三个标准，汤臣一品的尊贵与“鬼城”的期待孰是孰非？答案不言自明。
和股市一样，房价上涨是楼市繁荣的标志，楼市的繁荣来源于城市化，而城市化的趋势则来源于两个流动性：人口的流动性与货币的流动性。每个城市或新区的建设者都会说，这里什么都不缺，就缺资金和人才！其实缺了这两样，房地产就不是人居社区。《福布斯》杂志曾预测有5个名城将“死亡”，除了地震，火山，缺水和下沉之外，由于失业和人口外流而“死亡”的城市是美国的底特律。底特律是著名的汽车城和音乐城，美国三大汽车公司的总部基地，占地面积382平方公里，2008年的人口数为91.2万人，而在50年代，该市的人口数一度高达200万人。金融危机使该市20%以上的房产被遗弃，某房产中介一年内处理了394栋房产，总价不到1000美元，平均每栋房子仅2.5美元！街头上100美元的房产随处可见，还有人仅用1美元就买到了一栋被遗弃的“豪宅”。买这些房产并不需要承担债务，只需补交前业主所欠1000多美元的财产税和剪草费就可以过户了。
城市化和去城市化，分别代表着产业周期的两个阶段：小富进城，大富进京，穷人进城，富人下乡，这个规律曾在欧美国家不断演绎，但在亚洲发展中国家却有些变异。进城和进京的选择不变，但在城市化的后期，亚洲发展中国家是穷人进城，富人不下乡，因此出现了人口高度密集的“超级都市圈”。从日本的大东京开始，相继有印度的大孟买和大新德里，韩国的大首尔等等。中国是亚洲最大的发展中国家，由此推论，城市化也将难逃“超级都市圈”的宿命，至少会有大上海，大北京和大广州，吸引未来60%以上的城市人口进入这三大都市圈。由此判断，在三大都市圈之外的地区，城市规划一定要警惕人口外流，避免成为“鬼城”房地产的开发商，简而言之，城市化要以人为本。
某地的“鬼城”首期开发32平方公里，2008年2.8万人，2009年8月的最新统计是2.86万人，一年半的时间仅增加600多人！按照这个人口增长的速度计算，如果没有强制性的人口迁徙，在中国城市化基本完成的2025至2030年间，新增人口不过6000-8000人，总人口3.5万人左右，但是当地政府已经启动了雄心勃勃的二期开发，宣称未来的新区面积将达到352平方公里，接近美国底特律城的占地面积，人口总数不及底特律的5%！土地开发面积约为人均1平方公里！
人口的流动性是现代经济的本源，现代经济说就到底是人与货币的关系，用两个流动性的理论解读中国的城市化，可以勾画出未来中国的人居新地图。在中国，人口的流动有四大约束：宗法、户籍、财富和交通。伴随着宗法观念的淡化，户籍制度的改革和现代交通网的形成，人与货币的流动性相互激励，必然重新划分人居版图。今日中国，农村已经出现了“空心村”，不久还将会出现“空心城”。中国的高速铁路网将在2020年完成，铁路的平均时速将达到200公里。伴随着铁路的延伸与提速，人口与货币的流动必然加速，会有许多中小城镇面临人口外流与去城市化的威胁。
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