| 曹建海：新一轮房市调控难抑泡沫 |
2010-05-04 14:57:57 来源：网易财经 作者:dulei 阅读次数：881
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4月14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。并且对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。楼市是否就此迎来拐点？网易财经就此问题专访了社科院工业经济研究所研究员曹建海。
二套房贷款与工商业贷款同属一类
对于二套房首付比例不得低于50%贷款，曹建海表示，这看起来在全球首付里面是最高的，但是这不可比，二套房是投资性住房，甚至是投机性住房，打着消费贷款的名义本身不合理，既使是贷款1%也是不合理的，拿这个50%比全球的消费性贷款首付比较也是不合适的。因为这是投机贷款，投资贷款不属于消费贷款，不适用个人按揭。他分析指出，目前租售比如此之低，扣除装修、税费等，现在出租根本是亏损的，几百年，一千年也不可能收回投资。让别人住或者是空置的，都是投机性消费，这种消费应该与商业贷款放在一类，因为根本不属于消费性贷款，应该给工商业贷款统一管理，这应该是一个方面。
楼市新政难抑泡沫
新政出台，对楼市的影响还有待观察，对此曹建海表示，新政对房地产业肯定是利空。但是只要银行愿意给房地产贷款，什么问题也解决不了。他指出，宽松货币的退出是公众和既得利益集团最残酷博弈之后才有可能发生，最关键的是，只要这个政策不退出，要想让房价不回落，出现拐点都比较难，除非在上涨的过程中自然破灭。有人说只要政策让它涨，就一定涨，也未必是这样的，也不排除上涨过程中自己破灭。物业税本身也会刺破泡沫，但是看它敢不敢。曹建海直言，地方政府是一级倒地皮的，他的收益和房地产的收益不一样，这次政策还是在维护他们的利益基础上作出的姿态，现在的政策肯定不够，要把泡沫打下来，肯定不够的。后续如果没有实实在在的政策，这个政策只能是作秀，现在还在作秀阶段。他指出，过去福利分房，这属于一次性的，这没有规则，还符合首付的条件。比如贷款了买新房的，过去有房屋旧了，希望改善，这是真实的想改善，但是并不在现在的范围内。反过来已经买房子了，把房屋卖掉了，赚钱了，再去买房，这部分人就需要管理。
银行是炒房团的最大推动力量
曹建海表示，温州炒房团的资金也不完全是自己的资金，也是层层资金民间接待过来的，初始的贷款也在一分以上，这是资金的成本，有的经过两个环节拿过来，这个资金成本作为首付，他将来必须用银行贷款，如果能够把房子抛掉，才把房子置换出来。炒房团往往与开发商联手做，把房价做高，把钱置换出来，这是他们肯定要做的事情。这也说明炒房团不利用银行杠杆不可能兴风作浪的，银行信贷是炒房团的最大的推动力量。
“楼市新政对于炒房的抑制作用很小。” 曹建海表示，炒房团的人，从来不用自己的身份证，都是带着整麻袋的身份证和相应的委托书买楼的，几栋楼开盘了他们一下子就买的，他们还是按照首套房来买的，银行的假按揭已经到非常猖獗的地步，政府有多腐败，银行的假按揭就有多严重。
供地计划顺应地方政府卖地生财的意向
4月15日，在新政出台之前，国土资源部公布2010年度全国住房用地计划。住房用地供应总量明显增长，大约18万公顷，比去年翻了一倍多。对此，曹建海表示，国土部是顺应地方政府的呼声，表面增加了供地，实际上意味着农民和被拆迁居民在今年与政府之间的冲突会更加剧烈。他指出，中小套型的商品房供地是8万公顷，去年全年供地是7.6万公顷，光是中小户型的供地就超过了去年，今年的供地规模大大增加，去年全部才7.6万，今年一下子供应了18万公顷，这个增幅是巨大的，其中我们就提出了保障房比例。保障房的比例是2.4万公顷，这大概占全部供地的13.6%，另外在棚户区改造上，57%用于做保障，棚户区改造是强制性拆迁的，让他们买商品房不可能，肯定得提供保障性住房。供地计划完全顺应了地方政府卖地生财的意向，三种类型的住房用地占77%，保障房、小户型商品房、棚户区改造。在这当中小户型商品房占的比重大约58％，小户型商品房的供地量超过去年的全年供给，地方卖地肯定比去年的规模大大增加，而住宅用地是最贵的，地方政府今年又是狂欢的一年。
物业税不能彻底抑制炒房
针对市场上对于即将开征物业税以及住房消费税的的猜测，曹建海表示，把投机需求从消费中剥离出来，光靠物业税不能彻底解决。要把房价升值部分通过税收的方式征回来，房屋转卖无利可图，这样才能解决。起码把投机性住房转卖房屋谋取利益模式打掉。
加息后房价拐点才能出现
曹建海最后表示，这次政策出台以后，许多的购房者原来没有签约的人，非常着急，急于签约，说明仍然看好房价上涨，不担心这个政策引起房价回落。唯一的解决方法是让银行不愿意给住房贷款，这是唯一的，这应该是紧缩。不打消银行对房屋积极贷款的心态，这个局面很难改变，这个拐点应该出现在加息之后，而且需要连续加息，这个拐点就会出现了。
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