| 易宪容：透视楼市新政后透露的信息与趋势 |
2010-05-14 15:19:47 来源：网易财经 作者:dulei 阅读次数：952
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4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（以下简称“国十条”）的下发，预示着新一轮的楼市新政开始。房地产新政已过去两个星期，市场反映十分强烈，不仅媒体及舆论大呼这次房地产宏观调控是最严厉的一次，而且各地持续上涨的房价终于低下亢奋高昂的头，地方政府也不得不出台相应的调控房地产实施细则。对于市场对新政的强烈反映，近两星期来房地产市场许多现象是耐人寻味的。
首先，房地产市场之所以对国十条反映如此强烈，这说明了近年来的国内房地产市场之所以能够繁荣完全是政府过度信贷政策支持的结果，如果离开这些政府过度优惠的房地产政策，国内房地产出现2009年这种非常的情况是不可能的。
曾经在房价快速上涨的时候，不仅许多人都在鼓吹中国房价会永远上涨下去，特别是如北京这样的城市更是如此。因为，在这些人看来，中国的富人太多、中国住房的所谓“刚性需求”太强，当住房市场供不应求时，房价不上涨难。如果按照这种房价上涨的逻辑成立的话，那么这次房地产新政出台，对市场的冲击应该不会太大。
很多简单，如果个人住房购买者真的是财富很多，购买住房时不需要动用政府过度优惠的信贷政策向银行贷款购买住房，而是购买住房时一次性付款，那么最近出台的新政对这些人根本就没有多少影响。这些人也不需要关注银行信贷政策的变化。对于住房“刚性需求”，既然是一种不可改变的住房需求，那么房地产政策变动同样对它们所起到作用不大。但是，实际情况并非如此，市场上最为关注仍然是政策过度优惠的信贷政策及税收政策是否改变。为了享受这种过度优惠的信贷政策，有人甚至于走上“假离婚”之路，可见，房地产信贷政策的威力有多大。
还有，新政出台之后，房地产的市场交易基本上停止了，一些住房的投机炒作者面临着巨大的恐慌。因为，近年来进入的房地产投机炒作者基本上是被市场上在那种“通货膨胀预期下如何购买住房保值”的诱导下进入市场的30多岁的年轻人。在这些年轻人看来，在较高的通货膨胀预期下，要让个人财富增值保值就得增加其资产的负债，资产负债水平越高，个人财富缩水就越小。所以，这些人纷纷地通过不同的方式进入房地产市场。而且这些人一旦进入房地产市场出手就十分狠，如何最大化地套出银行信贷就成了其行为准则。近几个月来，国内房地产市场“抢购”住房的现象就是与这样的观念密切相关。同样新政出台后，这种“抢购”住房行为变为另一种现象。就是不少人纷纷地把自己的房子挂出卖出，其实这些交易都不是真实的交易。这些住房也没有购买给他人，而是卖给了自己，即所谓的“假卖”。这种“假卖”核心就是如何最大化地套出银行信贷资金。
比如说，一个年轻人有一套住房，然后把这套住房抵押给银行，从而有了购买第二套住房的首付款，其他购买住房款就由银行贷出。接下来以此方式购买第三套、第四套等住房。在短期内手中持有的住房越来越多。新政出台之后，他又把最早买的住房卖出去，不过，在这个时候肯定是没有人来接盘的。这没有多少关系，他就把这些房子卖给自己亲戚（其实是卖给自己），这样就可能从银行获得更多的贷款。贷款出来这些钱，先付了早期购买住房的贷款，剩下的钱就是其应对面临的支付危机。这样由银行贷出钱越多，其支撑的时间可能就越久。这就是新政出台后，住房销售是快速下降，但是住房的价格却变动很小。在这个时候，早些房价上涨时候价格由供求关系所决定的逻辑在此则失灵，需求的快速下跌而价格却坚挺。但实际上主要还是个人已利用银行信贷到了极致。不过，既然住房投机炒作者能够把银行信贷的优惠政策用到极致，只要银行信贷闸门关得更紧一些，这种住房炒作风险与问题也就会暴露无遗。
还有，尽管新政的信贷政策还有不少要完善的地方，但新政的信贷政策收紧开始在产生效果，不同的住房投机炒作者正在采取不同的方式来规避银行信贷政策收紧。对于这些方面，政府是能够通过税收政策来严格的限制的，但是就目前的住房税收政策来说，地方政府托市嫌疑十分明显。因此，物业税作为一种地方财产税，地方政府对国十条的落实，应该把这一住房税种征收纳入这次综合调控政策主要环节，但是到目前为止，没有哪一个地方政府对此有明确的规定。其实，即使当前没有条件征收物业税，但地方政府相应的工作早就得准备，比如法律制度的创立、物业税基础条件改进等，以此来影响住房投机炒作的预期。还有，住房交易所得税，这是比较容易出台的政策或改进的政策，但目前为止，还没有地方这样做。有些地方政府对此税的收取还有托市之嫌。可见，对国十条落实，地方政府仍然是采取得过且过的方式，根本就没有真正领会国十条的基本精神，甚至于采取不同的方式的托市，把当前房地产宏观调控看作是完全短期的政策行为。
总之，从上述的信息来看，一是中央政府看到当前房地产市场问题所在，并针对性地出台相应政策来遏制房地产投机与炒作，但是其政策不完善性也十分明显，否则住房投机炒作者无法这样便利找到规避国十条的方式。对此中央政府对新政后出台的新问题、新现象要密切关注与研究，并随之补充新政策，否则国十条的政策容易弱化。二是市场对国十条能否真正实施执行仍然存在较大存疑，住房市场的预期也没有根本上的改变，不改变住房市场的预期，房地产宏观调控要达到目标是不可能的。三是尽管地方政府不敢不出台相应住房调控的政策，但是不少地方的房地产宏观调控政策表面是与中央国十条的精神一致，但是实际上地方政府出台的不少政策仍然存在托市之嫌疑。对此中央政府决不可以掉以轻心。在这种情况一上，国内房地产市场如何发展仍然存在巨大不确定，特别是如果中央政府对国十条的精神不做出新解释及做新的调整，那么整个房地产宏观调控又可能前功尽弃。所以说，未来国内房地产形势仍然是十分不明朗，因此，对房地产投机炒作的信贷政策限制还得回码，对房地产的种税收政策还得陆续出台，这样才能够真正挤出当前中国的房地产泡沫。
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