| 李明旭：土地成交回暖或推动房产市场进入活跃期 |
2009-06-11 14:08:12 来源：经济观察报 作者:gaohui 阅读次数：883
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伴随着房屋成交量的不断攀升，近期，国内土地出让市场也开始呈现出从冷清转为活跃的迹象。根据中原地产研究中心数据，4月份全国居住用地成交面积比前12个月的均值上升38%；中国指数研究院的最新监测报告显示，“五一”后的第一周，20个重点城市成交土地宗数环比增加13%，成交面积环比增加34%。是哪些因素促成了土地出让市场的回暖？这种回暖又是否可持续下去呢？
地方“促销”是土地成交回暖的重要原因
从根本上说，近期土地出让面积的明显增长，是土地出让市场上供需双方共同作用的结果。其中，作为土地供应方的地方政府，其供地的意愿在明显增强，而且通过多种优惠手段来“促销”，这是近期土地成交放量增的一个重要原因。
地方政府近期供地积极的原因主要在于，一方面经济的放缓和各领域减税的增加，使得地方的财政收入增长大为放缓；另一方面，中央推出的巨额投资计划也需要地方政府通过财政资金来配套，地方财政支出的压力大幅增加——近期国家审计署的公告显示，2008年第四季度下达的中央投资和今年第一和第二批中央投资项目中，有些项目地方配套资金到位率仅为48%。在这种情况下，地方政府就迫切需要“土地财政”为其排忧解难。为了降低土地的流拍率并充实地方财政，目前一些地方政府的土地出让条件十分优越。这些优惠条件不仅包括大幅放松土地交易条件，而且还调低了土地招牌挂的底价，一些地方甚至承诺，开发商可先进行开发，再分期缴纳土地出让金，或暂不开发，即可暂不缴纳土地出让金。
楼市回暖促使地产商以更大的动机拿地
无可否认，地方政府的优惠政策是目前土地成交回暖的一个重要因素。不过，“一个巴掌拍不响”，如果世道不好，地方政府出台再多的优惠政策也没有用，这正是2008年国内土地出让市场的状况。土地成交量的上升，其根本原因是目前国内楼市转暖的趋势已经出现，因而作为土地需求方的房地产开发商开始加大力度以低价购置土地，以备今后获取高额收益。
今年以来，国内房屋成交量处于持续攀升的过程，目前持续的时间已超过一个季度，而且4月份成交量的规模甚至达到了2007年楼市调整前成交量的最高水平。即使按照今年以来月均销量来计算“去库存化”的时间，房地产库存可能已不能支持1年。考虑到近期房地产新增投资的停滞，年内新增的房屋规模并不会很大，那么国内楼市在明后年有可能会遭遇供给不足的情况。楼市的回暖趋势，自然给了房地产开发商充足的理由去拿地，尤其是目前的土地出让价格已经很低。
另一个不容忽视的因素是，目前房地产开发商的财务状况，已出现整体上的好转，这也使得一些地产商能够有充足的资金实力重新进入土地出让市场。在去年年末和今年年初的时候，有数个地方政府出台了延迟房地产商缴纳土地出让金的措施，而与房地产商利益紧密捆绑在一起的商业银行，也多已对出现现金流紧张的房企的开发贷款进行了展期，连同目前房地产销量上升促使回款增加的情况，很多地产商最困难的日子已经过去。最典型如绿城，在去年年末已走到了破产的边缘，但在银行、地方政府的支持下，在回购美元债券之后，绿城中国即将“度劫”。
房地产商之间的整合或将出现
由于目前国内房地产的库存水平仍然比较高，短期内土地成交量能否持续回升还需进一步观察。但如果放在一年的时间跨度内讨论，土地出让市场的回暖变数不大。房地产业的状况已经好转，对于那些财务状况良好的大型房地产商来讲，土地储备已不再是负担而更是一种财富，在目前这个阶段，通过低价获取土地不仅能够获取超额收益，还能够成功抢占今后的市场份额。对于那些财务状况持续恶化的小地产商，现在可能正处于一个无法度过的黑夜，而地产商之间的整合有可能会促进国内房地产业集中度的有限提高。从这个意义上说，目前地方政府对土地进行促销，只是促成目前土地成交量回暖的催化剂，而更为根本的，则在于楼市转暖的大趋势为大型地产商带来了扩张的机会。
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